出借人安排的代理人以明显低价出售房屋，借款人（业主）请求确认买卖合同无效恢复产权登记获法院支持！
编号│易居律师团案例库YJFC190424294
编者│易居房产律师团案例研究部
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出借人安排的代理人以明显低价出售房屋，借款人（业主）请求确认买卖合同无效恢复产权登记获法院支持！
——杨某与陈某等房屋买卖合同纠纷案（再审）法律解析
【关键词】
房屋买卖合同纠纷 借款合同 委托代理 代为偿还借款本金利息 滥用代理权 明显低价 主观恶意 恶意串通 合同无效 套路贷
【要点提示】
借款人与出借人签订借款合同当天，与借款人安排的代理人签订委托书，委托其全权代理借款人名下房屋出售事宜。代理人以明显低价出售借款人房屋，房屋价款代为偿还出借人借款本金及利息，该套路贷房屋买卖合同最终被法院认定恶意串通无效。
【当事人信息】
原告: 杨某（被上诉人、借款人、委托人）
被告：丁某（代理人）
被告：陈某（上诉人、买受人）
第三人：焦某（出借人）
【案情简介】
602号房屋原登记于杨某名下。2016年12月杨某与焦某在公证处签订《借款合同》，该合同约定，杨某向焦某借款173万元。当日，焦某向杨某提供借款173万元，杨某将602号房屋的所有权证交付给焦某。同日，杨某在公证处签署《委托书》，委托受托人丁某全权代为办理出售602号房屋相关的一切事宜。2017年3月，杨某将602号房屋的原始购房合同及契税票据交付给焦某。
2017年4月，丁某代理杨某与陈某签订《房屋买卖合同》，约定杨某将602号房屋出售给陈某，成交价格为256万元。当日，丁某代理杨某与陈某办理了602号房屋的所有权转移登记手续。现该房屋登记于陈某名下。
杨某与丁某之前并不认识，在2016年12月做公证时，焦某将丁某带至公证处，杨某按焦某要求向丁某出具了关于委托出卖602号房屋的《委托书》。602号房屋的市场价格在380万元至510万元区间。丁某取得房款后，并未转交给杨某，而是转账至焦某个人账户，以代杨某偿还应付焦某的借款本金及利息。
杨某向法院诉请：1、确认丁某代理杨某与陈某签订的房屋买卖合同无效；2、丁某、陈某及焦某配合办理撤销陈某的涉案产权登记、恢复杨某的产权登记。
【法院判决】
【一审】：
一、确认被告丁某代理原告杨某与被告陈某签订的房屋买卖合同无效；
二、被告陈某协助将602房屋恢复登记至原告杨某名下；
【二审】：
驳回上诉，维持原判。
【再审】：
驳回陈某的再审申请。
【案件解析】
未接触产权人、疏于进一步审查确认以明显低价成交过户，法院认定恶意串通判决房屋合同无效！
丁某代理杨某与陈某签订《房屋买卖合同》，约定的房屋成交价格256万元明显低于市场价格。作为一般普通房屋买受人，对于房地产市场行情应有较为清醒的认知，对于明显低价的房屋交易应负有更加谨慎的注意义务。根据陈某的书面答辩意见，其于买房之前曾试着联系杨某，但未打通电话，其在未接触房屋产权人杨某的情况下，即信赖丁某有权以如此之低价出售602号房屋，而不作进一步审查确认，不符合常理，难言其有理由相信丁某有代理权。故此，对于丁某滥用代理权损害杨某合法利益的行为，陈某明知或者应当知道，主观上构成重大过失，亦属恶意。陈某不构成对602号房屋所有权的善意取得。
丁某与陈某签订《房屋买卖合同》，并据此办理602号房屋的所有权转移登记行为，构成恶意串通，损害了杨某的合法利益，该合同依法应属无效。
易居房产律师案例评析：
1、如何评价基于出借人指定而取得出售借款人房屋的代理权？何种情况构成代理权的滥用？
首先，代理关系的成立一般具有浓厚的人身信赖性质，往往基于被代理人对代理人的知识、能力、信用等的高度信任。本案中丁某与杨某之前并不认识，是接受焦某的通知配合办理卖房事务，从而到公证处与杨某办理了公证委托。可见，丁某作为代理人，并非基于杨某的信任和选任而产生。
其次，代理人应在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。代理人行使代理权过程中，应当充分维护被代理人的利益，不得滥用代理权。本案中，丁某代理杨某与陈某签订《房屋买卖合同》，约定房屋成交价格为256万元，成交价格明显过低。并且，对于房屋成交价格，丁某并未提供证据证明已向杨某如实报告并经过杨某同意。
最后，代理事务完成后，丁某应当将取得的购房款转交给杨某，但是，丁某并未转交，而是将购房款中的250余万元代为偿还了焦某借款，此行为亦未取得杨某的合法授权。
综合以上分析可见，丁某的代理行为不是为了维护杨某获取最大利益，相反却是损害了杨某的正当利益，因此，丁某主观上存在过错，构成对代理权的滥用。
2、警惕：套路贷的常用套路，让借款人在空白委托书或空白纸上签名，签字需谨慎！
本案庭审中，丁某向法庭提交《承诺书》一份，内容有：“本人杨某，身份证号×××于2016年12月在方正公证处签订了借款公证。现本人承诺，第一，继续履行借款合同和垫资借款服务合同，并按合同约定支付费用。第二，同意以不低于地区指导价的价格尽快出售上述房产，以清偿债务。第三，同意受托人在房屋出售后，将售房款按合同约定优先支付给债务人。承诺人：杨某。2017年3月10日。”杨某认可“承诺人”处签名字迹的真实性，但主张该签名系其于公证时在空白纸上书写。
法院最终对丁某持《承诺书》以证明房屋成交价格256万元系在杨某“以不低于地区指导价的价格尽快出售上述房产”的授权范围内进行代理活动的主张不予采信。
易居房产律师团温馨提示：在空白委托书上签名，在空白纸上签名是套路贷常用套路，贷款人往往凭借相关签字文书形成完整的证据链，蒙蔽法官，使借款人遭受损失。在借款签订相关文书时一定要谨慎审查，最好能咨询专业人士，避免为不法人员留下可乘之机。
【涉案法条】
《合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《民法通则》(法条引自原判决文书)
第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
第六十六条 没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。
代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。
第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。
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